Como se sabe a vistoria de entrada no imóvel locado é necessária para resguardar o locador, o locatário e o fiador no decorrer e ao final do contrato de locação.
Normalmente os locatários, para se sentirem em casa ou por segurança, fazem algumas alterações no imóvel locado, como por exemplo, pintar paredes, colocar um olho mágico na porta da frente da casa, etc. Mas, afinal, o que pode ser indenizado pelo locador? A resposta é: DEPENDE da benfeitoria realizada.
As benfeitorias necessárias são indenizadas pelo locador, mesmo sem autorização do locador, pois mantém o imóvel conservado e evita deterioração, a exemplo do reparo de um cano com risco de infiltração de água, ou a substituição do sistema elétrico.
Por outro lado, as benfeitorias úteis visam facilitar o uso do imóvel, estas por sua vez, precisam da autorização do locador para serem indenizadas; um bom exemplo, seria a instalação da grade protetora nas janelas para crianças ou animais ou a construção de uma garagem.
Por último, existem as modificações por mera vontade (que a Lei de Locação denomina de benfeitorias voluptuárias), aquelas em que o locatário quer tornar mais bonito ou agradável ao uso, mas que não faria diferença a outra pessoa, a exemplo de pintar uma parede de amarelo ou modificar o jardim. Neste caso não indenizáveis pelo locador e podem ser retiradas do imóvel pelo locatário, ao final da locação, desde que a retirada não danifique o imóvel.
A Lei de locação permite ao locatário exercer seu direito de retenção e indenização sobre as benfeitorias necessárias e úteis, isto quer dizer que ele o locatário tem direito de se negar a sair do imóvel, enquanto o locador não indenizá-lo pelas despesas decorrentes das obras necessárias (independentemente se autorizada) e úteis (se autorizadas) no imóvel.
Contudo, atenção, existe entendimento já consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça de que é válida cláusula contratual que prevê a renúncia à indenização das benfeitorias, bem como a renúncia ao direito de retenção. Portanto, indispensável a leitura e compreensão do conteúdo do contrato de locação a ser firmado, a fim de que o locatário não seja surpreendido ao final do contrato com a recusa do locador em indenizá-lo e uma ação de despejo.
Cumpre observar, e registre esta é a minha opinião, caberia a discussão judicial, se as partes trocaram mensagens ou e-mails e nelas ficar evidente que o locador autorizou a realização da obra ou prometeu indenizar o locatário e, ao final do contrato de locação, de má-fé, alegar que existe cláusula de renúncia de retenção e indenização.
Assim, recomendo aos locatários que antes de assinarem o contrato de locação, leiam atentamente e verifiquem a existência da cláusula de renúncia de indenização e retenção da benfeitoria. Caso a cláusula esteja presente no contrato de locação, analisem se o imóvel, no estado em que se encontra, lhes é suficiente sem modificações e se não, negociar a possibilidade de retirada da cláusula!
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